包头市：“原拆原建”破解老旧小区改造资金与共识难题
为进一步贯彻“人民城市”理念，落实中央城市工作会议精神，扎实推进“好房子、好小区、好社区、好城区”“四好”建设行动，推动城市高质量发展，内蒙古自治区包头市住房和城乡建设局积极探索老旧小区自主更新新模式，形成了以东河区工业路土六栋楼改造项目为代表的自主更新样板，破解了城市发展中的历史遗留难题，实现了人居环境提升、城市功能完善与区域经济振兴的协同发展。
直面危房困境，启动自主更新试点
包头市东河区南圪洞街道工业路土六栋楼建成于1978年，为三层砖混结构楼，涉及居民156户。因建成年代久远，房屋出现基础结构老化、楼体裂缝等严重安全隐患，经专业机构鉴定为D级危房，居民居住安全受到威胁，“住有所居、居有所安”成为群众迫切的诉求。面对这一民生难题，市住房城乡建设局以“有解思维”主动破题，联合东河区人民政府创新探索“居民自主更新、房屋原拆原建”模式，构建“全体居民、全过程参与、多主体协同”工作机制，破解老旧小区危房改造难题。
该项目是内蒙古自治区首批老旧小区自主更新改造试点项目，也是包头市首个以居民为主体开展的“原拆原建”自主更新改造项目。项目占地约10亩（1亩约666.7平方米），地上建筑面积1.34万平方米，规划建设1栋9层住宅、1栋商业楼以及配套用房与基础设施。项目于2025年5月开工建设，计划2026年6月底前完成工程建设并交付使用。
创新举措发力，破解改造核心难题
强化组织统筹。为有序推进自主更新改造试点，市住建部门组织起草并印发《关于开展城镇老旧住房自主更新改造试点工作指导意见》，进一步明确改造范围、改造流程、资金来源，以及规划、土地、审批等方面的专项政策支持，同时明确旗县区及市相关部门职责，为自主更新、“原拆原建”工作开展提供了坚实政策支撑和有力依据。
构建协同机制。形成政、企、民三方联动的多元协同机制：政府负责统筹协调、制定专项政策；企业主动担当、参与改造，配合居民协调住建、财政、自然资源等部门制定专项实施方案；居民作为主体，全程参与决策与监督，严格遵循《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，规范执行居民大会表决、签订协议等程序，确保改造工作既符合政策要求，又满足群众需求，真正做到“想居民之所想、行居民之所盼”。
压实属地责任。充分发挥街道社区的组织前沿作用，由街道层面成立专项工作小组，组建“党支部+网格员+党员志愿者”攻坚队伍，街道干部、居民党员带头开展民意调查、动员安置、矛盾调解等具体工作。围绕房屋重建计划安排、居民出资意愿、安置选房等关键事项，多次召开民主议事会、开展民主调研，及时优化完善改造方案。同时建立“党员包户”和“一对一”沟通机制，确保政策透明、群众信任，最终实现居民意向同意率、设计方案同意率、协议签约率、施工方案同意率“四个100%”，为改造工程按下“快进键”。
深化居民自治。坚持“改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民”，充分征求居民改造意愿，通过民主票选表决，于2024年12月9日成立由5位居民代表组成的工业路土六栋楼业主自主更新委员会，搭建居民与政府部门的沟通桥梁。明确资金分摊比例、工程监管等核心事项，实行改造方案居民票决制、工程进度周报制、质量安全联检制，推动居民深度参与自主更新设计、实施各环节，累计征求并反馈居民改造意见10余条。同时聘请知名专家团队成立评审组，对改造设计方案进行提级评审，确保改造项目贴合居民实际需求，推动居民从“要我改”向“我要改”转变，激发自主更新内生动力。
创新资金共担模式。探索建立“政府引导+政策支持+居民主体+商业反哺”多元资金共担机制，破解传统城市更新中政府投入为主、财政依赖度高、资金压力大的痛点，通过利益共享平衡各方诉求，为民生工程高质量落地提供可复制、可推广的新路径。一是政府给予资金补助和政策减免，积极争取中央财政危旧房补助、自治区自主更新试点补助资金，减免部分土地出让金、城市基础设施配套费、人防费等相关费用。二是着力减轻居民建房直接负担，通过政府资金补助和政策减免，居民仅需承担部分新房建设成本，平均每户出资18万元即可实现“以旧换新”，有效减轻出资压力，成功撬动156户居民自筹资金有序归集，为房屋翻新、基础设施升级和高品质配套设施引入提供充足资金保障，切实将“增进民生福祉是发展的根本目的”落到实处。三是配建商业设施反哺改造成本，项目配建1000平方米商业设施，依托优越区位优势和项目协同效应，提升商业设施的市场价值和长期增值潜力，企业利用商业设施收益核减居民购房成本、让利于民，充分激发居民的出资意愿，推动居民从“要我出资”向“我要出资”转变，实现政府、居民、企业三方共赢。
创新“原拆原建”模式。立足涉改居民“安土重迁”的精神需求，严格遵循“不增加户数、不改变原建筑用途、不改变‘四至’关系”的原则，以“消除危房隐患、改善居住品质、激活城市空间”为目标，通过机制创新与系统实施，推进自主更新、原拆原建，同步配套建设养老、托育、物业等服务场所，提升小区服务水平，兼顾效率公平、功能提升与情感维系。
创新审批与效能提升模式。聚焦“高效审批、数字监管”，建立目标责任制管理体系，围绕项目推进关键环节制定责任清单，明确责任分工、压实工作责任。为实现“交房即交证”目标，各相关部门高效联动、密切配合，创设审批“绿色通道”，实行“提前介入、专事专办、专人督办、即来即办”机制，大幅精简审批环节、压缩办理时限，打造流程最优、速度最快的“包头审批模式”，为项目高效推进提供坚实保障。
多方共赢赋能，彰显城市更新温度
政府层面，践行惠民理念，探索转型路径。以政策创新为抓手优化资源配置，构建“非直接投入”的资金保障机制，通过精准有效的政策引导和规范有力的行业监管，推动“好房子、好小区、好社区、好城区”层层递进、融合发展，逐步构建高品质城市发展格局。在持续提升城市更新工作水平、增强居民宜居生活体验的同时，走出了一条适合包头市老工业基地创新发展的城市更新新路子。
居民层面，改善居住条件，提升幸福指数。一是住房安全与空间品质双提升：项目竣工后，将消除156户居民的D级危房安全隐患，户均建筑面积由原46平方米提升至82.8平方米，推出6种个性化户型供居民选择，同步配套建设养老托育设施、无障碍通道等适老化设计，精准回应不同群体居住需求，有效解决居住空间局促问题，实现“以小换大、以旧换新”，切实增强居民的获得感、幸福感。二是小区配套完善与居住品质同步跃升：重新规划公共空间，配套建设商业楼、停车位、绿化景观等基础设施，小区功能配置更加科学合理，容积率从1.2提升至2.09，实现从“住有所居”向“住有优居”的跨越，户均房产增值约14.9万元，为居民带来实实在在的经济利益和生活便利。三是资源整合与区域增值双向赋能：创新探索“危旧房改造+学区优化”组合政策，将小区纳入周边小学学区，推动周边教育资源整合与优化。
企业层面，履行社会责任，实现提质增效。企业深度参与城市更新项目建设，在实现项目资金平衡的前提下，不仅培养锻炼了一支技术过硬、能征善战的建设队伍，更促进建筑业“强筋壮骨、高质量发展”，尤其为本土建筑业企业提升业绩、拓展市场创造了有利条件，实现了企业经济收益与社会效益的有机统一。
包头市住房和城乡建设局在探索老旧小区自主更新改造新模式过程中，坚持以人民为中心的发展思想，通过系统化组织机制、创新性实施路径，实现了政府从主导到引导、居民从参与到主体、参建企业从开发到微利代建的角色转变，达成“危楼‘焕新’”与“城市增值”的双赢目标。这一实践充分体现了包头市委、市政府贯彻习近平总书记关于“城市建设以人民为中心”重要论述和中央城市工作会议精神的有力举措，不仅破解了老旧小区改造的资金与共识难题，更探索出一条兼具民生温度与发展活力的城市更新之路，为新时代城市高质量发展贡献了可复制、可推广的“包头经验”。
来源：住建部网站